空き家の売却費用は、見落としやすいものほど後から負担感が大きくなります。特に相続した実家では、契約時の印紙代だけでなく、相続登記、測量、片付け、利益が出た場合の譲渡所得税まで視野に入れておくことが大切です。この記事では、静岡県内で空き家の処分を検討している方に向けて、費用の全体像を順番に整理します。

空き家を売るときにかかるお金一覧

費用ごとの中身を詳しく解説

1. 仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に「買主を探してもらう仲介」で売却する場合にかかる費用です。一般的な上限は、物件価格に応じて段階的に計算されます。たとえば物件価格1,000万円（税別）の例では、税込上限は39.6万円です。

また、2024年7月からは、800万円以下の宅地・建物について、いわゆる「低廉な空家等」の仲介手数料特例が始まりました。媒介契約の締結に際して、あらかじめ上限額の範囲内で説明を受けて合意している場合、依頼者の一方から受け取れる上限は33万円（税込）までとなります。なお、この特例は使用の状態を問いません。安い空き家ほど仲介コストが重く見えやすいため、この点は必ず確認したいところです。

2. 売買契約書の印紙税

売買契約書には印紙税がかかります。現在の軽減措置は2027年3月31日まで続いており、たとえば契約金額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。

印紙税は金額自体は大きく見えにくいものの、契約直前に必要になるため、売却時の持ち出しとして忘れずに見込んでおきましょう。

3. 相続登記費用

相続した空き家は、名義変更が終わっていないと、通常は売買契約や決済までに相続登記を済ませる必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

登録免許税は、原則として固定資産税評価額 × 0.4％です。たとえば評価額1,000万円なら、登録免許税は4万円が目安です。これに加えて、戸籍取得費や、司法書士へ依頼する場合の報酬がかかりますなお、一定の土地については登録免許税の免税措置が適用される場合があります。

4. 抵当権抹消費用

昔の住宅ローンを完済していても、登記上の抵当権が残っていることがあります。その場合は、売却前または決済時までに抵当権抹消登記が必要です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円が基本で、別途、司法書士へ依頼する場合は報酬が必要になります。

5. 譲渡所得税・住民税

税金がかかるかどうかは、単純に「売れた金額」ではなく、譲渡所得が出たかで判断します。基本式は、売却額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除＝課税譲渡所得です。

取得費とは、購入代金や購入時の手数料、改良費などです。建物は減価償却分を差し引いて計算します。古い実家で取得費が分からない場合は、売却額の5％を概算取得費とすることもできます。ただし、概算取得費を使うと利益が大きく出やすく、結果として税額が高くなることがあるため注意が必要です。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら所得税15％・住民税5％、5年以下の短期譲渡所得なら所得税30％・住民税9％です。これに加えて、所得税額に対して復興特別所得税もかかります。

6. 測量費・解体費・残置物処分費

空き家売却で実務上よく出るのが、測量や境界確認、解体、室内に残った荷物の片付けです。特に、古い家を取り壊して土地として売る場合や、隣地との境界があいまいな場合は、売却前に費用が必要になることがあります。

税務上の譲渡費用に含めやすいのは、仲介手数料、測量費、契約書の印紙代、土地として売るための建物取壊し費用など、売却のために直接かかった費用です。見た目を良くするためだけのリフォームは、扱いが異なることがあるため、判断に迷う場合は税理士へ確認したほうが安心です。

相続した空き家で見落としやすいポイント

取得費が分からないと税額が上がりやすい

古い実家では、売買契約書や領収書が残っておらず、購入時の金額が分からないケースが珍しくありません。この場合、概算取得費5％で計算できる一方、実際の取得費よりかなり低くなることがあり、譲渡所得が大きく見えてしまいます。まずは契約書、登記簿、通帳、固定資産税資料、リフォーム履歴などを集めることが大切です。

固定資産税の精算金は「費用」ではなく収入側で見る

売買の実務では、引渡し日以降の固定資産税・都市計画税を買主が日割りで負担する「精算」が行われることがあります。感覚的には費用の補填のように見えますが、税務上は、売主が受け取る精算金は譲渡価額に算入されます。最終的な税計算では、この点も忘れずに整理しましょう。

使える特例がないか確認する

以前住んでいた家なら、一定の要件で3,000万円特別控除が使える可能性があります。また、相続した空き家でも、一定要件を満たせば被相続人の居住用財産（空き家）の特例が使え、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。なお、2024年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円になる点に注意が必要です。

仲介と買取で変わる費用

買取の特徴

不動産会社による買取は、買主を市場で広く募集する「仲介」と異なり、不動産会社が直接買主になる売却方法です。そのため、買主探しの期間が不要になりやすく、条件がまとまれば比較的スムーズに売却を進めやすいのが特徴です。

また、空き家は築年数が経っていることや、荷物が残っていること、修繕が必要なことも少なくありません。買取では、こうした物件でも相談しやすく、現状のままで売却しやすい傾向があります。売却価格だけでなく、片付けや修繕、管理の手間まで含めて考えることが大切です。

買取のメリット

買取の大きなメリットは、まず売却までの見通しを立てやすいことです。仲介のように内覧対応や価格交渉が何度も続く形に比べて、手続きの流れが分かりやすく、遠方に住んでいて何度も静岡に通えない方にも向いています。

さらに、修繕やリフォーム、残置物の整理を前提にしなくても相談しやすい点も魅力です。古い実家の場合、「片付けてからでないと売れないのでは」と不安になる方もいますが、買取なら現況を踏まえて話を進めやすく、心理的な負担の軽減にもつながります。

加えて、直接買取では、通常の仲介のような仲介手数料が発生しない形で進められるため、費用構造がシンプルになりやすい点も見逃せません。最終的な手残りを把握しやすいのは、買取の分かりやすい利点です。

買取のデメリット

一方で、買取は一般的に、仲介で市場に出して時間をかけて売る場合と比べると、売却価格が低くなることがあります。これは、不動産会社が購入後に修繕や再販売、保有コストの負担を見込むためです。

そのため、「少しでも高く売りたい」という希望が最優先で、建物の状態も良く、時間にも余裕がある場合は、仲介のほうが合うこともあります。大切なのは、査定額だけで判断せず、修繕費・片付け費・維持費・売却までの期間・手間まで含めて比較することです。

空き家買取専科に任せるメリット

静岡ガスグループの「空き家買取専科」は、静岡県内の空き家を自社で直接買取りする形を案内しており、修繕・リフォーム不要、荷物を残したままでも相談可能、査定無料としています。売却前の準備に大きな費用や時間をかけにくい方にとって、相談のハードルが低いのは安心材料のひとつです。

また、地元・静岡で空き家の事情に向き合っているサービスだからこそ、エリア特性や物件ごとの事情を踏まえて話を進めやすい点もメリットです。相続した実家の売却では、家族間の調整や片付け、名義の確認など、価格以外の悩みも多くなりがちですが、相談先が明確だと全体の整理がしやすくなります。

「高く売れる可能性」だけでなく、「今の状態で進められるか」「どこまで手間を減らせるか」「費用の見通しが立つか」という観点で考えると、空き家買取専科のような直接買取サービスは、特に早く整理したい方、遠方に住んでいる方、管理負担を減らしたい方に向いている選択肢といえるでしょう。

費用を抑える3つのコツ

1. まず登記と書類を確認する

相続登記が未了だと売却が止まりやすく、取得費資料がないと税額が増えやすくなります。最初に権利関係と資料を確認するだけで、後の費用と手間がかなり変わります。

2. 「仲介」と「買取」の総額で比べる

仲介では価格が高くなる可能性がある一方、仲介手数料、片付け、修繕、長引く維持管理コストがかかることがあります。買取では売却価格だけを見ると低く感じることがあっても、総額の手残りでは納得しやすいケースがあります。

3. 特例が使えるうちに相談する

譲渡所得の特例は要件と期限の確認が重要です。相続した空き家は、売却時期や家屋の状態によって使える控除が変わるため、売るか迷っている段階でも早めの確認がおすすめです。

よくある質問

Q1. 空き家を売って損をした場合でも、お金はかかりますか？

A. 譲渡所得税・住民税は、原則として利益が出た場合にかかります。ただし、赤字でも印紙税、登記費用、測量費、片付け費などの実務費用は発生することがあります。

Q2. 相続登記がまだでも査定や相談はできますか？

A. 査定や事前相談は可能です。ただし、実際に売買を確定させるには、誰が売主なのかを登記上も明確にする必要があるため、通常は売買契約や決済までに相続登記の整理が必要になります。

Q3. 買取だと本当に費用負担は軽くなりますか？

A. 物件ごとに異なりますが、直接買取では仲介手数料が発生しないうえ、修繕や片付けの負担を抑えやすい傾向があります。遠方の実家や荷物が多い空き家では、費用だけでなく手間の削減効果も大きくなります。

まとめ

空き家を売るときにかかるお金は、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税、測量や解体などの準備費用に分かれます。特に相続した空き家では、相続登記が済んでいるか、取得費資料があるか、税の特例が使えるかで負担が大きく変わります。

「どこまで費用がかかるのか分からない」「仲介と買取のどちらが良いか迷う」という場合は、早い段階で総額比較をすることが重要です。静岡県内で実家や空き家の処分を考えている方は、価格だけでなく、手間・税金・売却までの期間も含めて判断しましょう。