譲渡所得税の仕組みと所有期間の考え方

空き家を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得の基本的な計算式は、次のとおりです。

譲渡費用には、仲介手数料や測量費、売却のために直接かかった費用などが含まれることがあります。また、税率は所有期間によって異なります。相続した不動産については、原則として亡くなった方の所有期間を引き継いで判定します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

相続した空き家では長期譲渡所得に該当するケースが多い一方、名義変更の経緯や取得時期の確認が必要になることもあります。税率だけで判断せず、取得費や譲渡費用、適用できる特例も含めて全体を整理することが大切です。

3,000万円特別控除の要件と、2024年以降の見直し

一定の要件を満たすと、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除限度額が2,000万円となります。

対象となるのは、主として昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物以外の家屋とその敷地です。亡くなった方が相続開始の直前まで居住していたこと、相続から譲渡までの間に賃貸や居住、事業用として使っていないことなど、いくつかの要件があります。

主な確認ポイント

また、制度の見直しにより、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなった場合や、家屋の全部の取壊し等が行われた場合でも、要件を満たせば特例の対象となることがあります。

そのため、「売主が必ず売却前に解体しなければならない」とは限りません。ただし、契約内容や引渡し後の工事時期、自治体が発行する確認書の取得など、実務上の条件確認が欠かせません。適用可否は個別事情によって変わるため、契約前に確認しておくことが重要です。

なお、3,000万円特別控除は要件が細かく、他の特例との関係も確認が必要です。相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例との有利不利は、売却価格、取得費、相続税額などによって変わるため、事前の試算が大切です。

相続税を納めた場合に検討したい「取得費加算の特例」

相続した不動産に相続税が課税されており、その不動産を一定期間内に売却した場合は、支払った相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。取得費が増えると譲渡所得が小さくなるため、結果として譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

この特例の適用期限は、一般に「相続開始から約3年10か月以内」と説明されることが多いですが、厳密には「相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」に譲渡することが要件です。相続税を納めている場合は、この特例の対象になるかどうかを早めに確認しておくと判断しやすくなります。

なお、同じ物件についてどちらの特例が有利かは、売却価格、取得費、相続税額、譲渡費用などによって変わります。一律に「こちらが得」とは言えないため、事前に試算して選ぶことが大切です。

取得費が分からないときの考え方

相続した空き家では、被相続人がかなり前に取得しており、売買契約書や領収書が見当たらないことがあります。このような場合、税務上は売却代金の5％相当額を取得費とする方法が認められています。

ただし、概算取得費で計算すると、実際の取得費よりも低く見積もられ、課税対象となる譲渡所得が大きくなることがあります。相続時の資料、古い契約書、固定資産税の資料、建築時の資料などが残っていないかを確認し、実額で計算できないか検討することが大切です。なお、この方法を使う場合には、相続人が支払った登記費用などを取得費に含められない点にも注意が必要です。

相続登記や空き家管理で注意したい制度

空き家の売却では、税金だけでなく、登記や管理に関する制度も押さえておく必要があります。

相続登記の義務化

2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。不動産を相続したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。売却を考えている場合でも、まず名義の整理は欠かせません。

また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない場合は義務化の対象となります。原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があるため、古い相続案件も放置しないことが大切です。

管理不全空家への注意

空き家の管理状態が悪い場合でも、直ちに固定資産税等の住宅用地特例が外れるわけではありません。ただし、特定空家等または管理不全空家等として市区町村長から勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象外となることがあります。建物の傷みが進んでいたり、敷地の草木が繁茂していたり、周辺環境への影響が大きいと判断される場合には、行政から改善を求められることがあります。

管理状態のチェックポイント

一般に、住宅用地特例が外れると固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。よく「最大6倍」と説明されることがありますが、実際の増加幅は土地の広さや課税条件によって異なります。空き家をすぐに売らない場合でも、管理を続けることは重要です。住宅としての実態が失われている場合などには、勧告の有無とは別に、そもそも住宅用地特例の対象とならないこともあります。

まとめ

相続した空き家の売却では、譲渡所得税の計算、取得費の確認、使える特例の判断、売却時期の調整など、複数のポイントを整理する必要があります。特に、取得費が分からない場合や、3,000万円特別控除と取得費加算の特例のどちらを検討すべきか迷う場合は、自己判断だけで進めないことが大切です。

制度の適用可否を売却前に確認しておけば、想定外の税負担や手続き上の行き違いを避けやすくなります。相続登記や空き家管理のルールも含めて、早めに全体像を把握し、必要に応じて税理士や司法書士、不動産の専門家へ相談しながら進めましょう。

静岡県で空き家の売却をご検討中の方へ

相続した空き家は、税金だけでなく、登記、管理、売却方法など検討すべき点が多くあります。静岡県内の空き家について、「今売るべきか」「特例が使えそうか」「現状のまま相談できるか」といった点で迷われている場合は、まず状況を整理することが大切です。

空き家買取専科は、静岡ガスグループの一員として、静岡県内の空き家や不動産のご相談を承っています。物件の状況に応じた進め方を確認したい方は、査定をご利用ください。

※掲載内容は一般的な制度説明です。実際の税額や特例の適用可否は、物件の状況や相続関係、売却時期などにより異なります。個別の判断は、税理士、司法書士、所轄税務署などの専門家へご確認ください。