読者の皆様は、不動産取引における瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いをご存じでしょうか。

これらは不動産売買における重要な法的概念であり、2018年の民法改正によりいくつかの変更がありました。

□民法の瑕疵担保責任とは？

中古物件を購入する際、隠れた欠陥や不具合がないことを望むのは当然です。

しかし、すべての物件が完璧であるわけではありません。

瑕疵担保責任は、売買契約において、売主が物件の隠れた欠陥に対して負う責任を指します。

これには、雨漏りやシロアリの被害などの物理的な問題だけでなく、過去の事故や自殺などの心理的瑕疵も含まれます。

□契約不適合責任で変更された箇所

＊瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更

瑕疵担保責任は、売主が物件の隠れた欠陥（物理的、心理的な問題含む）に対して責任を持つことを意味します。

新しい法律では、契約の内容に不適合な点（瑕疵）がある場合、買主は売主に対して様々な権利を行使できます。

これにより、買主は売買契約の条件に基づいて適切な対応を期待できるようになります。

＊買主の権利の拡張

改正により、買主の権利が大幅に拡張されました。

改正前は損害賠償請求権と契約解除権が主だったのに対し、改正後はこれに加えて代金減額請求権や補修請求権などが追加されました。

これにより、買主は物件に瑕疵があった場合、単に契約を解除するだけでなく、修繕や代金の減額を求めることが可能になります。

＊売主の責任と損害賠償の変更

改正により、売主の損害賠償責任の条件が変更されました。

改正前は、欠陥があれば売主が自動的に損害賠償を負うことが多かったのですが、改正後は売主の過失がある場合に限り損害賠償が発生します。

これにより、適切な開示を行った売主は不当な責任を負わずに済みます。

また、損害賠償の範囲も変更され、契約の履行によって得られたであろう利益（履行利益）まで含まれるようになりました。

□まとめ

今回は、瑕疵担保責任についてと契約不適合責任で変更された箇所について解説しました。

売買契約における重要な民法であるため、売買契約をされる方は参考にしてみてください。

空き家や実家の売却を考えている方は、隠れた瑕疵を見つけたときには対処する必要があります。

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