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2023.12.23

【空き家問題】空き家買取専科が考える空き家問題とは?ーvol.1ー

こんにちは。空き家買取専科 三輪です。

空き家買取専科は不動産会社でありながら、ブログでは、空き家の現状や弊社が目指す「四方良し」、SDGsへのアプローチについて十分に掘り下げてきませんでした。
今回は、空き家問題の最新情報や、当社が実践する空き家再生、そして社会的な影響について、複数回に分けてご紹介させていただきます。

■空き家問題の現状

近年、メディアで「空き家」に関する報道が増えており、法改正や国会での審議などで注目を集めています。しかし、空き家の数が増加していることは言うまでもなく、総務省の住宅・土地統計調査によれば、2018年時点での空き家数は約849万戸、住宅総数に占める割合は13.6%に達しています。これは、7戸に1戸が空き家という水準です。

平成30年 住宅・土地統計調査

■空き家の増加と財政破綻のリスク

空き家率が30%を超えると都市の破綻に繋がる可能性があるとされ、実際に夕張市やデトロイト市の事例がそれを物語っています。野村総合研究所によると、2033年には日本の空き家率が30.2%に達するとの推計もあります。
(参考:野村総合研究所

■空き家の種類

空き家には様々なタイプがあります。

1.賃貸用

賃貸用は、人に貸しているマンションやアパート、一戸建てのうち、入居者がいない物件を指します。

2.売却用

売却用は、売却が目的とされる空き家です。物件を売りに出すということは、基本的には既にその住居に誰も住んでいないため、次に誰かが買って引っ越してくるまで、その家は空き家の状態です。

3.二次的住宅

二次的住宅とは、別荘やリゾートマンション、セカンドハウスなど、普段は人が住んでいない家を指します。賃貸用や売却用が常に入居者のいない状態の家を対象としているのに対し、二次的住宅は使用する期間とそうでない期間が明確に分かれています。

4.その他の住宅

その他の住宅は、先述の3つの空き家の種類とは別に、人が住んでいない家を指します。例えば、相続したまま手つかずの実家、一人暮らしの高齢者が長期入院や介護施設入所、転勤や出張で長期不在となっている家、または老朽化により建て替えが予定されている家がこれに該当します。
その他の住宅とされる空き家は、特定の用途が定まらないために管理が疎かになりがちで、結果として近隣地域に安全性、治安、衛生、景観などの面で悪影響を及ぼす「特定空き家」に指定されることもあります。最新の「住宅・土地統計調査」によれば、その他の住宅の割合は全体の41.1%に上ります。

私たちは、この「その他の住宅」をなんとか減らしていきたいと考えています。

参考平成30年住宅・土地統計調査 総務省統計局

 

■空き家の課題

1.空き家増加の理由

空き家の増加には様々な要因があります。
日本で進む、少子高齢化と人口減少により、現在の総住宅数は総世帯数を上回る事態が生じています。戦後の高度成長期において、急速な人口増加に対応するために質の高くない住宅が供給され、25~30年といった短期間での使い捨てが広まりました。その結果、日本人の新築志向が根強く、建て替えの際に既存の住宅が活用されないことが一般的になりました。また、核家族化の進展により、高齢者の施設入居等によって生じる空き家も増加の一因です。

さらに、古い家を解体し更地にすると固定資産税が6倍に上昇するため、使われないままの空き家が放置されることがあります。所有者不明や所有者死亡により、取り壊しや売却が難しくなり、これも空き家の増加に寄与しています。

最近では法改正により、空き家に関する法律が変わりつつあり、この問題に対する環境も変化しています。

2.空き家放置のリスク

劣化の速さ
空き家は通常の住宅よりも10倍の速さで劣化し、建物の状態が悪化してしまいます。

治安悪化の可能性
空き家になると不審者が住み着く可能性が高まり、火災などの問題が生じ、地域の治安が損なわれる可能性があります。

経済的損失
空き家は放置されることで資産ではなく負債となり、適切な管理が怠られると建物の価値が急激に減少し、経済的損失が生じます。

3.日本の住宅市場

新築志向の高さ
日本では新築志向が強く、中古住宅市場の規模は欧米と比較して少ないです。

中古市場の規模差
欧米では住宅市場の大部分が中古住宅で、その割合が70〜90%程度です。一方、日本では中古住宅市場が10%台半ばにとどまっています。

資源の輸入依存
資源が限られた日本では、建築に必要な資源やエネルギーの大部分を海外から輸入しています。

4.新築住宅を選ぶ理由に対するアンケート結果から

新築住宅を選ぶ理由に対するアンケートでは、中古住宅を選ばなかった理由として以下の要因が挙げられています。

隠れた不具合への不安
見えない箇所に問題が潜んでいる可能性が不安の要因に。

品質の懸念
中古住宅の耐震性や断熱性などの品質が新築住宅に比べて低いとの印象があります。

設備の老朽化への懸念
給排水管などの設備が古くなっている可能性があり、これが中古住宅の購入に対する懸念点です。

これらの理由から、中古住宅の品質に関する心配が、新築住宅を優先する要因となっていることが分かります。

住生活基本計画(平成28年3月18日閣議決定)によると 建物状況調査(インスペクション)を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合は 8.2%(H29)と大変少ないのが現状です。

逆を言えば、約92%の中古住宅は建物の調査をされないまま、または、保険に加入されないまま市場に流通していることになります。

■インスペクションとは

建物の各部分に生じるひび割れや雨漏りなどの劣化や不具合を、専門家が目視や計測などで調査です。

■瑕疵保険とは

既存住宅の構造体や主要な部分、雨漏りや水漏れなどの不具合が発生した際に適用される保険です。

 

■空き家買取専科の販売物件について

当社では、水回りなどの設備の入れ替えや、現代の生活に合わせた間取り変更や耐震補強などを行い、リフォーム・リノベーション済みの物件を販売しています。安心して中古住宅を購入できるよう、インスペクションの活用や瑕疵保険に加入し、2年間にわたり1000万円の保証を提供しています。(一部条件に合わない物件は除く)

今回のお話を通じて、空き家の現状について少し知っていただけましたでしょうか。今後は、法律の変更や再生プロセスに焦点を当て、どのような社会を目指しているかについてもお話ししていきます。

▼空き家買取専科の再販物件はこちら
https://asp.athome.jp/072175/tokushu/20230817180808/bukken?lp=710

▼お持ちの空き家を何とかしたいという方はこちら
https://akiya-kaitori.jp/owner/

 

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